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Vivienda

Alquiler

Plazo de duración: La duración del arrendamiento se puede pactar libremente por las partes. Pero si este plazo es inferior a cinco años, la ley obliga al arrendador a prorrogar año tras año el contrato hasta completar el plazo de cinco, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no prorrogarlo.

Prórrogas: Si un mes antes de agotarse el plazo de vencimiento del contrato y, transcurridos al menos cinco años, ninguna de las partes hace manifestaciones en contra, se establece una prórroga obligatoria por plazos anuales de hasta tres años, salvo que el arrendatario, un mes antes de la finalización de cualquiera de las anualidades, manifestara su voluntad de no renovarlo.

Cesión: La cesión del arrendamiento por el arrendatario, requiere el consentimiento del propietario.

Subarrendamiento: La ley prohíbe el subarrendamiento total. Sólo admite el parcial, y es necesario el consentimiento por escrito del propietario.

Subrogaciones: Es la sustitución de una de las partes contratantes por un tercero que asume sus derechos y obligaciones.

Subrogación del propietario: El adquirente de una vivienda queda subrogado en las derechos y obligaciones del propietario, en términos generales, hasta que transcurra el período mínimo de cinco años.

Subrogación del arrendatario: Las subrogaciones se producen siempre dentro del periodo contractual y por dicho periodo. Para que la subrogación sea válida el arrendatario debe manifestar su voluntad de subrogarse en los plazos que fija la ley.

Excepciones: En arrendamientos con duración superior a cinco años se podrá pactar que no habrá subrogación a la muerte del arrendatario, cuando ésta tenga lugar transcurridos los primeros cinco años.

Libertad de renta: La renta será la que libremente estipulen las partes, también el lugar, la forma y el procedimiento de pago. En ningún caso el arrendador podrá exigir al arrendatario más de una mensualidad de renta, de forma anticipada. A falta de pacto expreso la renta debería ser mensual.

Actualización: Durante el plazo legal mínimo de cinco años sólo podrá ser actualizada, anualmente en la fecha en que se cumpla cada año del contrato, aplicando a la renta de la anualidad anterior la variación de el índice general nacional de sistema de índice de precios al consumo.

A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo estipulado en cuanto al caso, y en su defecto, por el índice general de precios al consumo.

Transcurridos cinco años, el arrendador podrá elevar la renta por obras de mejora. La cuantía será la que resulte de aplicar al capital invertido en las obras el interés legal aplicable en el momento de la finalización más tres puntos.

Atención: Este aumento no puede exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Gastos generales y servicios individuales: Se establece la posibilidad de pactar que los gastos generales, servicios, tributos, cargas y costes y responsabilidades vayan a cargo del arrendatario.

Cuantía: Durante los cinco primeros años los gastos generales y los servicios podrán incrementarse anualmente.

Atención: Este aumento no puede ser nunca superior en un porcentaje del doble de la variación porcentual del índice de precios al consumo.

Los gastos por servicios individuales, en todo caso, irán a cargo del arrendatario.

Obras de conservación: El propietario está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la finca en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Excepciones: La Ley establece dos excepciones al deber de reparación del propietario: Cuando se trate de un deterioro imputable al arrendatario y cuando se haya producido por causa no imputable al propietario la destrucción de la vivienda.

Obligaciones del arrendatario: Realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (persianas, mantenimiento caldera ...) y poner en conocimiento del propietario la necesidad de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.

Fianza: Es obligatoria la exigencia y prestación de fianzas en metálico en una cantidad equivalente a una mensualidad.

Depósito: El importe de las fianzas se depositará, hasta la extinción del contrato, en los órganos administrativos que al efecto designen las Comunidades Autónomas (en Cataluña del Institut Català del Sòl).

Información práctica y experiencias

Alquiler: ¿a quién corresponden los gastos?

A veces, si vive en una vivienda de alquiler puede tener que enfrentarse a la situación de no saber qué gastos corresponden al arrendador (propietario) y cuáles al arrendatario (inquilino).

Contrato de arrendamiento: Las partes podrán acordar, siempre por escrito, que los gastos generales, que son aquellas destinadas al adecuado sostenimiento de la vivienda, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades sean a cargo del arrendatario.

En este escrito debe constar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.

Cuando no existe este acuerdo, los gastos generales serán a cargo del arrendador (propietario).

Reformas: El arrendador está obligado a hacer, sin poder por ello elevar la renta al arrendatario, las reparaciones necesarias para la correcta habitabilidad de la vivienda, excepto en aquellos casos en que el deterioro sea imputable al arrendatario (inquilino).

Pequeñas reparaciones: Las producidas por desgaste del uso ordinario serán a cargo del arrendatario.

Firmé un contrato de alquiler por tres años, pero ahora me gustaría cambiar de piso un año antes del tiempo pactado. ¿Tengo la obligación de pagar la totalidad de la renta hasta el vencimiento del contrato?

El tiempo pactado en el contrato contempla los derechos, no sólo del arrendador sino también del arrendatario. Establece que el arrendatario está ligado a la duración del contrato, por lo que no podrá desistir unilateralmente sin tener que soportar las consecuencias del incumplimiento contractual: indemnización por daños y perjuicios.

La Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara en este apartado: en alquileres de duración pactada superior a 5 años, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez haya transcurrido este tiempo, siempre que avise al propietario con una antelación mínima de 2 meses.

Pero en contratos de duración inferior a 5 años, la ley no regula esta situación, por lo tanto es necesario ajustarse al documento firmado. Hay que leer bien el contrato para saber si habrá penalización en caso de dejar el piso antes del plazo pactado.

* Hay indemnización pactada: El arrendatario deberá abonarla cuando entregue las llaves del piso.

* No hay indemnización pactada: El arrendador podrá reclamar daños y perjuicios pero no todas las rentas que queden pendientes hasta el vencimiento del contrato.

El arrendatario no podrá hacer ningún tipo de obra o reforma sin el consentimiento del arrendador (propietario), ya que esto podría ser causa de resolución del contrato.

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