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Vivienda

Comunidad de propietarios

Las Comunidades de propietarios la forman todas las personas que son propietarias de una vivienda o local situado en un mismo inmueble. A veces no es fácil tener buenas relaciones con los vecinos. Los impagos de las cuotas y las obras no consentidas son los conflictos más comunes.

A veces no es fácil tener buenas relaciones con los vecinos. La normativa regula los aspectos más importantes a tener en cuenta para tener una mínima convivencia y garantizar el derecho a participar y hacerse escuchar en las Juntas de Propietarios.

Información práctica y experiencias

Morosos

En los gastos generales que afrontan las comunidades de vecinos, regularmente se suman de manera ocasional otros para pagar obras de reparación, pintura y limpieza, arreglos o puesta a punto del edificio. Uno de los principales problemas de las comunidades es el impago de estos importes.

La ley deja claro que estos gastos deben ser asumidos por el conjunto de los propietarios de viviendas y locales. Para proteger los intereses de los propietarios que sí las pagan se puede acudir a un procedimiento rápido de cobro que se tramita sin la necesidad de contratar abogado: el proceso monitorio.

Para iniciarlo, en primer lugar la Junta de Propietarios debe aprobar la liquidación de la deuda y acordar su reclamación judicial.

Admitida la demanda, se concede al moroso un plazo de veinte días para liquidar la deuda o para que alegue los motivos en que fundamenta el impago.

Transcurrido el plazo, si el demandado no paga ni alega, el juez dicta la ejecución forzosa de la cantidad adeudada más intereses, gastos y honorarios de abogado, si la comunidad lo hubiera contratado a pesar de no ser obligatorio.

Vecinos que molestan

Cualquier vecino que entienda que otro realiza actividades que resultan molestas o peligrosas, puede quejarse ante el presidente de la comunidad, quien deberá pedir al vecino causante del problema que modifique su actitud.

Una vez advertido de forma directa y personal, se convoca una Junta para discutir el asunto, en la que, se autorizará al Presidente a iniciar una acción judicial.

Presentada la demanda, el juez puede ordenar la suspensión cautelar de las actividades molestas. Y si la sentencia es condenatoria, además de ordenarse el cese de estas acciones, se podrá ordenar el pago de una indemnización por daños y perjuicios e, incluso, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo determinado. Si el causante de las actividades molestas es un inquilino y no un propietario, se puede anular su contrato de alquiler.

Obras fuera de la ley

En general, cualquier propietario puede modificar ciertos elementos arquitectónicos (tirar paredes o tabiques) e instalaciones de su piso, pero no alterar la configuración y el aspecto exterior del edificio.

Por eso, si se quiere cerrar el balcón del piso para ganar unos metros, o cambiar las ventanas y persianas es necesario someterlo antes a la Junta de Propietarios, para obtener la autorización del resto de los vecinos.

Seguir adelante sin este permiso puede significar enfrentarse a un procedimiento judicial y a la obligación de derribar.

En la Junta convocada se someterá el asunto a votación. Para aprobar este tipo de obras que afectan al conjunto del edificio se exige la unanimidad de los vecinos.

¿Se puede exigir a la comunidad el cambio del pavimento del local para que se pueda reparar una avería de tuberías?

El presidente de una Comunidad de vecinos se enfrenta al conflicto causado por la reparación de un conducto común de aguas residuales en un local comercial del edificio. El problema es que los desagües se han atascado y para reparar esta avería se ha de levantar todo el alicatado del local. El propietario en ningún momento se niega, pero exige que tras la reparación de las tuberías se iguale el aspecto del suelo del local. Pero como no hay baldosas idénticas a las actuales, exige el cambio total, aunque se haga con material más económico. ¿Tiene derecho?

La postura del propietario del local, no oponiéndose a que se rompan las baldosas de tierra para poder realizar la obra, concuerda con lo que dice la Ley, así como la petición de ser resarcido, por la Comunidad, por los perjuicios ocasionados.

La adecuada reparación de los daños, ¿hace necesaria la sustitución integra de todo el suelo del local para no romper la homogeneidad del conjunto, ya que no se encontrarán baldosas iguales? Entendemos que la Comunidad debería de asumir que el propietario no tiene la obligación de soportar el perjuicio estético que se derivaría de la colocación de nuevas baldosas diferentes sólo en la parte afectada por la obra.

No hay abuso en reclamar el cambio total de baldosas, sobre todo si se acepta material más económico y de calidad inferior.

Vivo en un primer piso y la comunidad de vecinos ha decidido instalar un ascensor que yo no necesito, ¿me puedo negar? ¿Tengo que abonar la misma cantidad que el vecino del sexto?

¿Es necesario que todos los vecinos estemos de acuerdo con la instalación de una plataforma para salvar las escaleras que hay hasta el ascensor en una comunidad con personas con discapacidad física?

Estas son dos de las dudas más comunes cuando hay que instalar ascensores o plataformas elevadoras para suprimir barreras arquitectónicas en las comunidades de vecinos.

La respuesta se encuentra en la Ley 5 / 2006 de 10 de mayo, libro quinto del Código Civil de Cataluña, que especifica que la comunidad no puede negarse a estas reformas en aras de mejorar la habitabilidad del inmueble, por lo que no es necesaria la unanimidad de votos para proceder a la instalación de un ascensor.

Lo que pasa es que cada uno de los casos requiere mayorías de votos muy diferentes: cuando los vecinos del inmueble no tienen ningún tipo de impedimento (edad avanzada, discapacidad ...) para acceder a su vivienda por las escaleras, serán necesarias tres quintas partes de los votos.

En cambio, cuando se trata de una reforma para que una persona con discapacidad física o un anciano pueda acceder al ascensor y llegar a su casa, la mayoría simple será suficiente.

¿Dónde está el problema?

Es necesario determinar si verdaderamente existe esta necesidad: los vecinos de los pisos bajos suelen alegar que se trata de mejoras no necesarias y aunque pueden admitir que la obra se realice, no aceptan colaborar con la financiación.

En este punto, cabe recordar que en caso de no obtener la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo, la ley contempla la posibilidad de pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transibilidad del inmueble.

Si viven personas con algún tipo de discapacidad, la ley establece que la instalación del ascensor servirá para suprimir las barreras arquitectónicas para facilitar la integración de estas personas.

Por tanto, la instalación de una pequeña rampa sobre las escaleras iniciales que se encuentran en tantos portales hasta la puerta del ascensor, o de un montacargas eléctrico para favorecer el acceso a las personas en silla de ruedas, requiere únicamente el voto favorable de la mayoría de los propietarios.

Este acuerdo vinculará a todos los vecinos (incluso los que se oponen) y todos tendrán que pagar del mismo modo los gastos que conlleva la instalación.

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